封政文〔2020〕11號

 

各鄉（鎮）人民政府，縣人民政府有關部門：
　　《封丘縣農村集體經營性建設用地使用權入市管理辦法（試行）》已經縣政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
 
 

 　封丘縣人民政府
2020年4月13日

 

封丘縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）

 

第一章  總則

 
      第一條為貫徹《中華人民共和國土地管理法》，規范有序開展集體經營性建設用地入市工作，促進城鄉統一的建設用地市場建設，結合我縣實際，制定本管理辦法。
      第二條本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指土地利用總體規劃、城鄉規劃（或國土空間規劃）確定為工業、商業等經營性用途的農村集體建設用地。農民集體對其所有的工業、商業等經營性建設用地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
      本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指農民集體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場，依法將集體經營性建設用地使用權在一定年期內以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個人使用，并以書面合同約定雙方權利義務的行為。中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、行政法規另有規定外，均可依法取得集體經營性建設用地使用權，進行土地開發、利用和經營。
      第三條 集體經營性建設用地入市必須堅持土地公有制、堅持國土空間用途管制、堅持節約集約利用土地、堅持市場化配置機制和堅持合理分享增值收益的基本原則。
      第四條 縣自然資源主管部門、各鄉（鎮）人民政府按照本辦法和其他有關規定，負責做好本行政區域內的集體經營性建設用地入市工作。發展改革、財政、住房和城鄉建設、農業農村、生態環境、市場監督管理、金融、稅務等相關部門按照職能分工配合做好有關工作。
 

第二章 入市范圍和要求

 
      第五條依照土地利用總體規劃、城鄉規劃（或國土空間規劃）確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記的集體建設用地，方可納入入市交易范圍。對存量集體建設用地，允許在依法收回其使用權后，依據國土空間規劃開展農村土地綜合整治和基礎設施配套，重新劃分宗地并調整確定產權歸屬，按照新的規劃條件確定入市范圍。允許農民集體在符合規劃用途和農民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。
      第六條 擬入市土地現狀為農用地、未利用地的，應當首先依法納入土地利用年度計劃，辦理農用地和未利用地轉用手續，履行耕地占補平衡義務，方可依據規劃的經營性用途入市；符合報批城鄉建設用地增減掛鉤政策的，也可報批“增減掛”批次用地后入市。
      第七條 農村集體經營性建設用地入市應當符合以下條件：
      （一）完成集體土地所有權登記，可以根據情況申請辦理土地使用權首次登記；
      （二）城鄉建設規劃要編制覆蓋到位，規劃有明確的土地用途和相關規劃控制指標，且符合土地利用總體規劃相關要求；
      （三）符合產業、環保等政策及標準要求；
      （四）土地及宗地上的建（構）筑物、附屬設施產權明晰，無權屬爭議，未被司法機關或有權機關查封或限制權利；
      （五）需要處理的土地使用、承包、經營等權利和地上建筑物、其他附著物產權以及相應的補償已經處理完畢；
      （六）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，但集體經營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外；
      （七）入市事項已經本農民集體內部集體決策同意。
      第八條縣自然資源主管部門應統籌考慮年度國有土地和集體土地的供應量，把好入市節奏和總量，確保土地市場供應可控和可調；應綜合考慮國有土地市場情況，審慎批準集體經營性建設用地入市用于房地產開發。
 

第三章 入市主體

 
      第九條農民集體所有的經營性建設用地屬于本集體成員集體所有，由代表其行使所有權的集體經濟組織或法律規定允許的主體負責入市工作。其中，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立集體經濟組織的由村民委員會代表行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立集體經濟組織的由村民小組代表行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立鄉鎮集體經濟組織的由鄉（鎮）人民政府代表集體行使所有權。
      第十條集體經濟組織或者鄉（鎮）人民政府、村民委員會、村民小組依法取得法人資格的，可以作為入市的實施主體，也可以委托其他具有法人資格的組織代理實施入市；尚未依法取得法人資格的，應當委托其他具有法人資格的組織代理實施入市，并依法簽訂授權委托書，明確代理權限。
 

第四章 交易方式和權利權能

 
      第十一條集體經營性建設用地使用權出讓是指農民集體將集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。
      集體經營性建設用地租賃是指農民集體將集體經營性建設用地出租給使用者使用，由使用者與農民集體簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。
      集體經營性建設用地作價出資（入股）是指農民集體以一定年期的集體經營性建設用地使用權作價，作為出資投入給企業或個人使用，土地使用權由企業或個人持有的行為。土地使用權作價出資（入股）形成的股權，由農村集體經濟組織以所有權人的身份統一持有，參與分紅。
      第十二條以出讓方式取得的集體經營性建設用地使用權，其出讓及其最高年限等參照同類用途的國有建設用地執行。
      第十三條 以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押等，合法權益受法律保護，法律、行政法規另有規定或者交易合同另有約定的除外。集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押等，參照國有建設用地管理相關規定執行。
      銀行業金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人申請以集體經營性建設用地使用權辦理不動產抵押相關手續，并簽訂抵押合同，辦理抵押登記。在抵押權存續期間，國家依法征收該宗土地的，抵押人應當以所得補償費用優先償還借款人債務。
      第十四條  集體經營性建設用地使用權變更、轉移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權一并變更、轉移、抵押。轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權的，集體經營性建設用地使用權一并轉移、抵押。
      第十五條 土地使用權人依法取得的集體經營性建設用地使用權，在合同約定的使用期間，除合同另有約定、法律和行政法規另有規定外，不得提前收回。提前收回集體經營性建設用地使用權的，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律和行政法規規定的除外。因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，政府依法對集體經營性建設用地實行征收，需要收回集體經營性建設用地使用權的，應依法給予土地使用權人合理補償。集體經營性建設用地使用權交易雙方對合同執行產生爭議的，由交易雙方依據合同法有關規定協商處理，協商不成的，依照合同約定申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
 

第五章 入市程序

 
      第十六條集體經營性建設用地入市前，入市主體應結合當地自然資源主管部門，完成以下準備工作：
      （一）確定擬入市宗地實際所有權人與集體土地所有權證載權利人是否一致，若不一致，應申請縣級以上人民政府重新確權、重新辦理集體土地所有權證；
      （二）對擬入市宗地進行勘測定界，取得正式測繪成果；
      （三）自然資源主管部門憑擬入市地塊坐標，套合土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖、城鄉規劃圖，認定是否為現狀建設用地，是否符合規劃；
      （四）擬入市宗地若為農用地或未利用地，應依法報批轉為建設用地；
      （五）取得縣自然資源主管部門出具的規劃設計條件，明確擬入市宗地的位置、面積、土地用途、開發強度、配套設施等要求，同時發改部門應出具產業意見，工業項目的環保部門應出具環保意見；
      （六）委托專業評估公司進行地價評估，為入市價格提供參考。
      第十七條入市主體應當制定入市方案，明確擬入市宗地的土地界址、面積、使用期限、土地用途、規劃條件，交易方式、入市起始價格、競買保證金、收益分配、集體組織內部土地經濟關系調整、委托入市實施主體等內容。縣人民政府有關部門和鄉（鎮）人民政府應為入市主體編制入市方案提供便利，對方案編制中涉及的國土空間規劃、建設、環保、產業準入等方面政策予以解釋說明和政策指導。入市方案經本集體經濟組織民主決策確定后形成的入市決議，作為后續申請入市、擬訂合同和履約監管協議的依據。
      第十八條各鄉（鎮）人民政府全程監管集體經營性建設用地入市工作，依法在本集體內部集體研究決定，履行民主決策程序，形成正式表決影像、文字材料。對入市主體提出的入市動議、入市方案、授權委托，資金使用、收益分配等事項，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。具體操作應嚴格按農村集體經濟組織章程或《村委員會組織法》第四章“村民會議和村民代表會議”的相關執行。決議結果，必須向全體村民公示。
      第十九條鄉（鎮）人民政府就入市宗地的信訪穩定、權屬來源、決策程序合法性等問題進行綜合評定，出具審核意見。
      第二十條 入市主體（或實施主體）持相關資料向縣自然資源主管部門提出入市申請。申請資料包括：
      （一）入市申請書；
      （二）入市決議；
      （三）擬入市交易方案；
      （四）土地所有權證書；
      （五）所在鄉（鎮）人民政府審核意見；
      （六）規劃條件通知書、宗地測繪圖、發改意見、環保意見；
      （七）入市主體的法人機構證書及法定代表身份證證明材料；
      （八）其他需要提供的資料。
      第二十一條縣自然資源主管部門會同有關部門審核擬入市宗地是否履行民主決策程序，是否符合國土空間規劃、用途管制、生態環境保護、產業準入要求、收益分配原則等。
      第二十二條入市申請經審核符合入市條件的，報經縣人民政府批準后實施。入市核準書由批準入市的人民政府或其委托的自然資源主管部門出具。
      第二十三條經批準的集體經營性建設用地入市交易應納入政府的公共資源交易平臺、城鄉統一的土地市場交易平臺公開交易。入市主體根據入市方案確定的交易方式，在中國土地市場網、土地有形市場或者指定的場所、媒介發布交易公告。集體經營性建設用地出讓、租賃、作價出資（入股）的交易方式和交易程序可參照國有建設用地交易有關規定執行。
      農村集體經營性建設用地入市鼓勵采用招標、拍賣和掛牌形式進行。對有兩個以上意向用地者的，應采取招標、拍賣或掛牌方式公開交易。
      第二十四條 農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租、作價出資（入股）交易成交后，由入市主體與競得人簽訂《編號××農村集體經營性建設用地成交確認書》（以下簡稱《成交確認書》）。交易結果應在本集體經濟組織事務公示欄、公共資源交易門戶網站等進行結果公示，接受社會和群眾監督。
      第二十五條入市宗地成交并經公示完畢后，交易雙方應當依照土地管理法、合同法等法律、行政法規的規定，簽訂《農村集體經營性建設用地使用權出讓合同》（或出租合同、作價入股合同，以下簡稱“交易合同”）。交易合同必須載明土地界址、面積、動工期限、竣工期限、使用期限，交地時間、交易價款、價款支付時間及方式，土地用途、規劃條件和產業準入等；必須約定提前收回的條件及補償方式，使用權期間屆滿后的續期及地上建筑物和其他附著物所有權處理方式，使用權轉讓、出租、抵押等的條件，違約責任等。
      交易合同由宗地所在鄉（鎮）人民政府作為合同鑒證單位。合同簽訂后向縣自然資源主管部門進行合同備案。縣自然資源主管部門應當將交易合同信息上傳至土地市場動態監測監管系統。
      第二十六條集體經營性建設用地使用權的取得人在入市合同簽訂后，可以向縣自然資源主管部門領取建設用地規劃許可證；在繳清土地價款和相關稅費后，可以向不動產登記機構申請集體建設用地使用權登記。
      用地人可依法辦理報建、驗收等后續開發建設相關手續。對依法利用集體經營性建設用地建造建筑物、構筑物的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。
 

第六章 地價和中介管理

 
      第二十七條實行集體經營性建設用地使用權與國有建設用地使用權交易同等的地價監測、信息發布制度規定等。縣人民政府組織制定并及時更新本地區城鄉統一的基準地價、標定地價，并根據農村經濟發展和土地市場狀況適時調整，實踐中逐步實現與國有建設用地相統一的地價體系。
      第二十八條 入市主體確定入市起始價格時，可以參考評枯機構對擬出讓地塊的正常土地市場價格的評估結果，也可以參照基準地價、標定地價等法定公示地價，根據土地評估價格綜合考慮土地市場等情況，確定入市土地的底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起始價格、競買保證金等。
      第二十九條 農村集體經營性建設用地公開出讓的起始價和底價，原則上不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓起始價的50%，擬定的出讓起始價和出讓底價不得低于宗地實際取得的各項客觀成本費用之和。不符合上述要求的，自然資源主管部門不予審核其入市申請。
      為切實維護市場交易秩序和集體經濟組織成員利益，成交結果公示時，交易價格明顯低于市場價格的，縣人民政府有優先購買權。
      第三十條 農村集體經營性建設用地入市，農民集體應承擔相應的基礎設施建設等開發成本。
集體經營性建設用地入市及轉讓、互換、贈與等二級市場，應承擔與國有土地等同的稅賦。可參照國有土地稅收政策，按對應的稅種和稅率，征收相對應種類的調節金。
      第三十一條鼓勵社會中介組織為集體經營性建設用地使用權交易提供推介、咨詢、估價、勘測、設計、經紀、融資擔保等市場化服務。要加強指導和監督，推動將集體經營性建設用地使用權交易納入土地市場信用體系，實施失信聯合懲戒。
 

第七章 資金管理和收益分配

 
      第三十二條 財政部門和公共資源交易中心應設立集體經營性建設用地入市專門賬戶，用于相關資金管理。
      受讓人應按照集體經營性建設用地使用權出讓合同約定支付土地價款，并繳入指定專戶。逾期未付清的，出讓人有權解除合同，并可向受讓人請求違約賠償。
      第三十三條集體經營性建設用地使用權入市交易的，由財政主管部門會同自然資源主管部門按規定征收土地增值收益調節金。出讓、租賃集體經營性建設用地使用權，或以集體經營性建設用地使用權作價出資（入股）并取得收入的單位和個人，應當依照規定繳納土地增值收益調節金。
      土地增值收益調節金應綜合考慮形成土地增值收益的因素，可按照轉移集體經營性建設用地使用權所取得的土地增值收益的20%至50%征收，征收比例的設置應充分考慮土地用途、交易方式和政府對入市宗地周邊基礎設施、公共服務配套等開發投入等因素。為平衡農民集體入市收益，可按不同土地用途、不同地價級別，分別征收不同比例的調節；對增值收益計算確有困難的，可按交易價款總額作為征收基數。具體征收辦法由縣財政部門會同自然資源主管部門制定。
      《中華人民共和國土地增值稅法》出臺實施后，將通過土地增值稅對農村集體經營性建設用地的土地增值收益予以調節。
      第三十四條農民集體獲得的集體經營性建設用地入市收益，歸農民集體全體成員所有。農民集體所得的入市收益內部分配及使用，應按照農村集體資金資產資源管理的有關規定，依法履行民主決策程序，并落實財務公開和公示制度，對入市成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等情況，及時向集體經濟組織全體成員公示。
      制定入市收益使用分配指導意見，農民集體獲得的入市收益原則全部用于集體經濟發展和集體基礎公益事業支出，需分配到個人的，分配標準可結合入市地塊所在區域的征地補償標準，多余部分要留歸集體使用，并嚴格實行“村財鄉管”、政務公開等資金監管措施，接受全過程、全方位監督，確保資金規范使用。
      集體內部分配入市收益時，應兼顧集體經濟長遠發展和成員個人利益。切實防止集體經濟組織內部少數人非法處置、侵占集體經營性建設用地及其入市收益，防止外部資本非法控制集體經營性建設用地使用權，侵吞入市收益。
 

第八章 開發利用和監管

 
      第三十五條 集體經營性建設用地使用權人應按照法律、法規和國家、省、市有關規定，科學合理開發土地、節約集約用地，不得損害國家、集休和其他社會公共利益。
      第三十六條集體經營性建設用地使用權人應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃（或國土空問規劃）確定的用途使用土地，嚴禁擅自改變規劃條件。經原批準機關依法批準改變土地用途或規劃條件的，必須重新簽訂合同，集體經營性建設用地使用權受讓方向集體經濟組織補繳土地有償使用差價，集體經濟組織向縣人民政府補繳土地增值收益調節金及相關稅費。
      對改變土地用途、需補繳土地有償使用差價等重大問題，在提交原批準機關批準前，農民集體應制訂方案，集體討論表決。
      第三十七條入市主體可以委托其他組織對擬入市的集體經營性建設用地進行場地平整、拆遷安置、基礎設施建設等工作，對前期開發涉及的原土地使用權人，地上建筑物所有權人進行合理樸償。對位于城鎮開發邊界內的集體經營性建設用地，經農民集體民主決策同意并支付相關前期開發費用的，縣人民政府可以對規劃片區內的國有建設用地和集體經營性建設用地統一組織前期開發。
      第三十八條縣人民政府有關部門依據職責建立健全集體經營性建設用地開發利用制度，實施部門聯合監管。各部門按照“誰職責、誰監管”原則對合同約定事項實施監管。縣人民政府有關部門提出產業準入、開發投資等條件并納入合同內容或簽訂履約監管協議的，由相關部門按照職責分工對約定事項實施監管。縣自然資源主管部門要加強對使用集體土地行為的監督檢查，嚴肅查處違反國土空間規劃和用途管制的問題。
      第三十九條擅自將農村集體經營性建設用地通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式交由單位和個人使用的，由自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
      第四十條入市合同約定的土地使用期屆滿前，用地人可提出續期申請，在同等條件下，現用地人有優先續期權。農民集體同意續期的，續期價款可參照評估價，重新簽訂出讓合同；農民集體不同意續期或用地人未申請續期的，該宗地上由現用地人投資建設的地上及地下附著物，可參照評估的殘值價格給予補償。國家另有政策規定的，依其規定。
 

第九章附則

 
      第四十一條  本辦法實施之前已辦理流轉的集體經營性建設用地，參照本辦法予以規范，在完善入市前期系列資料的基礎上，辦理集體建設經營性建設用地入市手續。
      第四十二條  按出讓、租賃、作價出資（入股）分別制定統一的入市方案、表決決議書、成交確認書、入市合同等格式化文本，以規范入市手續和內容。
      第四十三條  本辦法由縣自然資源主管部門負責解釋。
      第四十四條  本辦法自印發之日起實施，試行期一年。